Proč vznikly veřejné dobrovolné dražby
Dobrovolné dražby tak, jak je nyní pořádáme, upravil zákon 26/2000 Sb., který byl připravovaný na konci 90. let minulého století jako reakce na problémy s nabýváním nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí. Kupní smlouvu bylo totiž možné napadnout i 10 let po jejím vkladu, a tím klesala důvěra v zápis v tomto registru.
Dalším faktorem byla doba, za kterou katastrální úřad provedl zápis vlastnického práva, často to bylo i 6 měsíců. V neposlední řadě se veřejné dražby využívaly v rámci konkurzních řízení, aby se zajistil co nejtransparentnější prodej majetku z konkurzní podstaty.
Dobrovolná dražba dle zákona o veřejných dražbách (dále ZVD) řešila všechny tyto problémy. Lhůta pro napadení platnosti dražby jsou 3 měsíce, proti 10 rokům u kupní smlouvy. Nabytí vlastnictví se provádělo záznamem, nikoliv vkladem do katastru nemovitostí, a lhůty pro tento zápis byly výrazně kratší.
Dobrovolná dražba jako nejbezpečnější způsob prodeje
Díky striktnímu stanovení podmínek v ZVD ohledně doby uveřejnění dražební vyhlášky, limitu na dražební jistotu, nutnosti provádět prohlídky dražebníkem a tlakem na omezení pletich ve spojení s elektronickou formou dražby, je tato forma prodeje pro všechny účastníky nejbezpečnější.
Za dobu platnosti ZVD se dobrovolné dražby etablovaly do mnoha dalších zákonů ČR jako jeden z hlavních způsobů prodeje majetku. Jedná se například o insolvenční zákon, zákon o zvláštních řízeních soudních, zákon o obcích aj.
S účinností zákona 89/2012 Sb. občanského zákoníku (NOZ) došlo ke změně pohledu na zápis v katastru nemovitostí. Od 1. 1. 2015 již existuje „důvěra“ v zápis do katastru nemovitostí a NOZ uplatňuje nabytí v dobré víře i u nemovitých věcí. Neplatná kupní smlouva z minulosti nemá vliv na platnost nové kupní smlouvy. Dále katastr nemovitostí také provádí vklady ve lhůtě 30 dní, což byl jeden z hlavních argumentů pro tento způsob prodeje nemovitostí.
Zavedení online dražeb
Od roku 2014 je možné provádět veřejné dražby elektronicky. Průběh dražby stále řídí licitátor, ale samotné příhozy probíhají na speciální webové stránce. Díky elektronické formě veřejné dražby je možné dražit také „levnější majetek“. Postupně se zvýšil počet účastníků i výtěžky z dražeb.
Vznik nedobrovolných dražeb
Nedobrovolné dražby vznikly za účelem rychlého uspokojování pohledávek bankovních institucí. Z počátku nebylo nutné mít zajištěnou pohledávku vykonatelnou (exekuční titul). Z důvodu netransparentních prodejů nemovitostí na základě fiktivních pohledávek proběhla novelizace zákona o veřejných dražbách, která stanovila povinnost mít zajištěnou pohledávku přiznanou vykonatelným rozhodnutím (exekučním titulem).
Tato novelizace odsunula nedobrovolné dražby do ústraní, protože s vykonatelným titulem je možné navrhnout výkon rozhodnutí exekucí, kdy exekutor má větší rozsah oprávnění pro vymáhání pohledávky než dražebník. To je však vykoupeno vyššími časovými a finančními náklady exekučního řízení oproti nákladům na dražbu.
S novou koncepcí zástavního práva, kterou zavedl nový občanský zákoník, je zástavní věřitel oprávněný zástavu zpeněžit několika způsoby. Veřejná dražba podle zákona o veřejných dražbách je jedním z nich. Zde je ovšem potřeba novelizovat zákon o veřejných dražbách, aby bylo možné zástavy zpeněžovat dle takto uzavřených zástavních smluv, protože nyní je třeba pro nedobrovolnou dražbu potřeba exekuční titul.
